Aşırı artan kira fiyatları yasal mıdır?

2020/Mart ayından bu yana ülkemizde görülen korona virüs salgını sebebiyle dönem dönem yaşanan kapanmalar, üniversitelerin uzun bir süre kapalı kalması, eğitimin uzaktan yapılması ve yabancıların Türkiye’deki artan konut talepleri gibi nedenler, günümüzde taşınmaz kiralarının fahiş derecede artmasına sebep olmuştur.

Başta İstanbul ve büyükşehirler olmak üzere Türkiye’nin birçok ilinde kira zam oranları % 50 civarını bulmuştur. Bu da ülkemizde çok ciddi barınma sorunlarına yol açmaktadır.

Peki, mülk sahibinin evini, dilediği bedelle kiraya vermesine hukuki bir engel yok mudur?

Hukukumuza göre kural olarak, kira artış oranını belirlemede bir serbestlik bulunmamaktadır. Kira artışı, bir önceki yılın TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranında yapılmaktadır.

Bununla birlikte taraflar, kira artış oranını kira akdinde ayrıca belirlemiş olabilirler. Örneğin % 10, % 12 gibi. Bu durumda da tarafların belirlemiş oldukları oran, bir önceki yılın TÜFE oranından daha yüksek ise, yine daha düşük olan TÜFE oranı uygulanmaktadır.

KİRA ARTIŞINDA ÜST LİMİT TÜFE ORANIDIR

Yani böylelikle, kira artışlarında en üst limitin TÜFE oranı olduğunu, bu oranın üstünde bir artış yapılamayacağını ancak sözleşmede belirlenmişse bu oranın altında kira zammı uygulanabileceğini söyleyebiliriz.

Fakat bu kural sadece, taşınmazda bir kira akdi ile oturan eski kiracı için geçerlidir. Şöyle ki, kiraya veren mülk sahibi, öncesinde kira sözleşmesi akdetmiş olduğu kiracı için, en fazla bir önceki yılın TÜFE oranında kira artışı yapabilir. Ancak mevcut kiracının kira ilişkisinin sona ermesi durumunda kiraya veren, dilediği bedelle taşınmazı kiralayabilir.

Bu durumu bilen mülk sahipleri de çeşitli bahanelerle mevcut kiracıyı çıkarıp daha yüksek kirayla evlerini kiraya vermek istemektedir. Ancak mevcut kiracının çıkarılması da yalnızca kanunda yazılı olan şartların sağlanması halinde mümkündür.

Kiraya Veren, Hangi Durumlarda Kiracıyı Çıkarabilir?

Öncelikle, kira bedelinin ödenmemesi halinde, ev sahibi kiracısına tahliye talepli olarak icra takibi başlatabilir. İcra takibi ile kiracıya gönderilecek ödeme emrinde 7 gün içinde itiraz edilebileceği, 30 gün içinde ödeme yapılması gerektiği belirtilir. Verilen sürede itiraz edilmez veya 30 gün içerisinde ödeme yapılmazsa kira alacağı kesinleşir ve ev sahibi İcra Mahkemesi'nde kiracının tahliyesini isteyebilir.

Bunun dışında ev sahibi, ihtiyaç nedeniyle de kiracısını tahliye edebilir. Şöyle ki, ev sahibinin eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konutu kullanma zorunluluğu bulunması, gereksinim nedeni ile tahliyeyi oluşturmaktadır. Ev sahibinin, ihtiyaç nedeniyle kiracısını tahliye edebilmesi için, fesih bildirme sürelerine uygun olarak ihtarname göndermesi ve belirlenen tarihten itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açması gerekir. Açılacak olan davada mahkeme, gereksinimin gerçek ve samimi olduğuna kanaat getirirse tahliyeye karar verecektir.

Uygulamada en çok görülen diğer bir tahliye sebebi de evin satılmasıdır. Evin satılması durumunda yeni ev sahibi, ihtiyaç doğrultusunda kiracıyı tahliye edebilir. Fakat satın alma işleminin gerçekleşmesinin ardından 1 ay içerisinde bu durumu kiracıya bildirmeli ve 6 ay içerisinde de tahliye davası açmalıdır.

Bunlarla birlikte “hasar görmüş binanın yeniden inşası, ev sahibinin aynı kira yılı içerisinde iki kez haklı ihtarname göndermesi, kiracının evi tahliye edeceğine dair yazılı bir tahliye taahhüdü vermiş olması, kira sözleşmesine aykırılık ve kira ilişkisinin devamının taraflardan birisi için çekilmez hal alması” durumları da, kiracının tahliyesine yol açabilir.

SÖZLEŞME SÜRESİ SONUNDA TAHLİYE EDİLEMEZ

Kiraya veren, bu sebeplerin dışındaki başka hiçbir sebeple kiracıyı tahliye edemez. Önemle belirtmemiz gerekir ki, kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak kiracıyı tahliye edemez. Kira sözleşmesi, feshedilmediği sürece aynı koşullarla kendiliğinden yenilenir.

Dolayısıyla mevcut kiracılar için TÜFE oranından fazla kira artışı yapılması durumunda ya da tahliye sebeplerinden biri oluşmadığı halde kiracının tahliyesinin istendiği durumlarda, kiracılar haklarını hukuki olarak aramalıdır.

Kira Bedellerine Üst Sınır Getirilebilir Mi?

Fahiş kira fiyatlarından en çok mağdur olan, şüphesiz ki üniversite öğrencileri olmuştur. Zira, üniversitelerin yüz yüze eğitime geçmesiyle, öğrenciler kiralık ev arayışına girmişlerse de kiraların bütçelerini oldukça aştığını görmüşlerdir. Bu sebeple de öğrenciler sosyal medya aracılığıyla ‘kira bedellerinin serbest piyasanın insafına bırakılmamasını ve her bölge için kira bedellerine bir üst sınır getirilmesini’ talep etmişlerdir.

Bu talebin yerinde ve uygulanabilir bir talep olduğunu düşündüğümüzü belirtmekle birlikte, hukuki olarak serbest piyasa ekonomisine müdahale anlamına gelebileceğini de belirtmemiz gerekmektedir.

Bununla birlikte devletin fahiş kira artışı konusunda çalışmalarda bulunduğu da söylenmektedir. Bu konuda Avrupa modeli diye adlandırılan ve Avrupa’nın birçok şehrinde uygulanan ev kiralama şirketleri üzerinde durulmaktadır. Bu modele göre sadece kiraya verilmek amacıyla şirketlere ait evlerin inşa edileceği söylenmekte olup, böylelikle kira fiyatlarının dengelenmesi amaçlanmaktadır.

Ancak bu düzenleme için öncelikle bu konuda bir mevzuat oluşturulması gerekmektedir.

Görüldüğü üzere aşırı artan kira fiyatları ülkemizin en önemli sorunlarından biri olmuştur. Zira bu durum ciddi ölçüde barınma sorunu yaratmıştır. Oysa ki barınma hakkı anayasal bir hak olup Anayasanın 36. maddesinde düzenlenmiştir. Bu hükme göre, “Herkes, temel insani gereksinimlerini karşılayabilecek, insan haysiyetine yakışır biçimde konut ve barınma hakkına sahiptir.”

Bu bakımdan kira bedellerinin yüksek oranda artırılmasına ve haksız tahliyelere maruz kalan kiracıların, mutlaka kanunların kendilerine tanıdığı hakları kullanması gerekmektedir.

Av. Çiler Nazife KOŞAR / [email protected]

# YAZARIN DİĞER YAZILARI

Yazar Çiler Nazife KOŞAR - Mesaj Gönder


göndermek için kutuyu işaretleyin

Yorum yazarak Haber Hürriyeti Topluluk Kuralları’nı kabul etmiş bulunuyor ve yorumunuzla ilgili doğrudan veya dolaylı tüm sorumluluğu tek başınıza üstleniyorsunuz. Yazılan yorumlardan Haber Hürriyeti hiçbir şekilde sorumlu tutulamaz.

Anadolu Ajansı (AA), İhlas Haber Ajansı (İHA), Demirören Haber Ajansı (DHA) tarafından servis edilen tüm haberler Haber Hürriyeti editörlerinin hiçbir editöryel müdahalesi olmadan, ajans kanallarından geldiği şekliyle yayınlanmaktadır. Sitemize ajanslar üzerinden aktarılan haberlerin hukuki muhatabı Haber Hürriyeti değil haberi geçen ajanstır.



İZMİR MARKALARI

Şehir Markaları arasındaki yerinizi alın, fırsatı kaçırmayın

+90 (232) 246 82 46
Reklam bilgi

Anket 2019’un en başarılı belediye başkanı sizce hangisiydi?