Sözlü Kira Sözleşmesi'nde tahliye davası mümkün mü?

SÖZLÜ KİRA SÖZLEŞMESİNE İSTİNADEN KİRACIYA TAHLİYE DAVASI AÇMAK MÜMKÜN MÜDÜR?

Kira sözleşmesi, kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Kira sözleşmeleri kural olarak bir şekle tabi değildir. Yani, kira sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması zorunlu olmayıp, sözlü olarak yapılması da mümkündür. Ancak, sözlü kira sözleşmelerinde kira bedelinin ne kadar olduğunun ve/veya kira başlangıç tarihinin ne zaman olduğunun ispat edilmesi bakımından birtakım sorunlarla karşılaşılabilmektedir.

Kiracının Tahliyesi

 Öncelikle, kira borcunu ödemeyen kiracıya iki haklı ihtar çekilmesi suretiyle tahliye davası açılabilir.

Kiraya veren, kira borcunu ödemeyen kiracıya, bir kira dönemi içerisinde iki haklı ihtarname gönderdikten sonra taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'nde ‘tahliye davası’ açabilir.

 Kira borcunu ödemeyen kiracının dava açılmaksızın tahliye edilebilmesi için diğer bir yol da, kiracı hakkında tahliye talepli olarak ‘icra takibi’ başlatmaktır.

Tahliye talepli icra takibi başlatıldıktan sonra kiracıya ödeme emri gönderilir ve ödeme emrini tebliğ aldıktan sonra 7(yedi) gün içerisinde itiraz edebileceği, itiraz etmeyecekse 30(otuz) gün içerisinde kira bedelini ödemesi aksi takdirde tahliye edileceği ihtar edilir. Kiracı, bu 7(yedi) günlük süre içerisinde takibe itiraz ederse icra takibi durur.

Bu halde alacaklının icra takibine devam edebilmesi için itirazın kaldırılması/iptali davası açması gerekmektedir.

Ancak, alacaklı takip talebinde sözlü kira sözleşmesine dayanmışsa ve borçlu-kiracı da bu kira sözleşmesine itiraz etmiş ise, alacaklı-kiralayan, icra mahkemesine başvurup “itirazın kaldırılmasını ve tahliyeye karar verilmesini” isteyemez!

Zira bu halde olay, yargılamaya muhtaç bir hal alır. Bu bakımdan sözlü kira sözleşmesinin olduğunu iddia eden alacaklı, sulh hukuk mahkemesine başvurarak kira alacağının ödenmesini ve kiracının tahliyesini isteyebilir.

 Kira borcunun ödenmemesi dışında, ev sahibi, “ihtiyaç nedeniyle” de kiracısını tahliye edebilir. Ev sahibinin eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konutu kullanma zorunluluğu bulunması, gereksinim nedeni ile tahliyeyi oluşturmaktadır.

Bu halde kiraya veren, fesih bildirme sürelerine uygun olarak kiracıya göndereceği ihtarname ile belirlenecek tarihten 1 ay içerisinde açacağı Sulh Hukuk Mahkemesinde açacağı dava ile kiracıyı tahliye ettirebilir.

 Evin sahibinin değişmesi durumunda yeni sahip, ihtiyaç doğrultusunda kiracıyı tahliye edebilir. Fakat yeni ev sahibi, satın alma işleminin gerçekleşmesinin ardından 1 ay içerisinde, bu durumu kiracıya bildirmeli ve 6 ay içerisinde de yine taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açmalıdır.

Uygulamada sıklıkla karşılaşılan tahliye sebepleri bunlar olup, bu sebeplerin dışında kanunda sayılı bazı durumların da tahliye sebebi olabileceğini ifade etmek isteriz.

Önemle belirtmemiz gerekir ki, tüm bu durumlar, kira sözleşmesinin varlığının ispat edilebildiği durumlarda geçerlidir. Yukarıda da belirtmiş olduğumuz üzere her ne kadar kira sözleşmeleri sadece yazılı olarak değil, sözlü olarak yapılabilse de, sözlü kira sözleşmelerinde kira sözleşmelerinin varlığının ispat edilmesi oldukça önemlidir.

Sözlü Kira Sözleşmesi

Kira sözleşmesinin sözlü yapılmış olması halinde, kira sözleşmesinin varlığı “kiraya veren” tarafından kanıtlanmalıdır.

Kira sözleşmesinin bedelinin ispatı bakımından da, HMK 200 ‘e göre yıllık kira miktarı tanık dinleme sınırının (iki bin beş yüz Türk Lirası) altında ise tanık dinlenebilir ancak üzerinde ise tanık dinlenemez, sözleşmenin senetle (yazılı belgelerle) ispat edilmesi gerekir.

Görüldüğü üzere kira sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması zorunluluğu bulunmamakta, sözleşmeler sözlü olarak da yapılabilmektedir. Bu sebeple sözlü kira sözleşmesine istinaden kiracıya tahliye davası açmanın mümkün olacağını belirtmek isteriz.

Ancak; sözlü bir kira sözleşmesi söz konusu olduğunda, tahliye veyahut kira ilişkisinden dolayı açılacak herhangi bir davada, öncelikle kiraya verenin kira ilişkisini ispatlaması gerekecektir. Bu durum da takdir edileceği üzere kiralayanı zor durumda bırakacaktır.

Kiraya veren, bu şartlar dahilinde, kiracı ile aralarındaki sözlü kira sözleşmesinin varlığını, sözleşmenin başlangıç tarihini ve sözleşme bedelini ispat ettiği takdirde, kiracı da, kira bedellerini ödediğini ispat etmelidir.

Kiracı, kira bedellerini ödediğini ispat edemediği takdirde, kiraya veren ile aralarındaki kira akdi sözlü de olsa, kanunen aranan şartların varlığı halinde, ödenmeyen kira bedellerini ödemek ve kiralananı tahliye etmek zorunda kalacaktır.

Görüldüğü üzere hak düşürücü sürelere ve usullere tabi olan bu özel davalarda kişilerin hak kaybına uğramaması adına, bu süreci uzman bir hukuk bürosuyla yürütmelerini tavsiye etmekteyiz.

Av. Çiler Nazife KOŞAR / [email protected]

# YAZARIN DİĞER YAZILARI

Yazar Çiler Nazife KOŞAR - Mesaj Gönder


göndermek için kutuyu işaretleyin

Yorum yazarak Haber Hürriyeti Topluluk Kuralları’nı kabul etmiş bulunuyor ve yorumunuzla ilgili doğrudan veya dolaylı tüm sorumluluğu tek başınıza üstleniyorsunuz. Yazılan yorumlardan Haber Hürriyeti hiçbir şekilde sorumlu tutulamaz.

Anadolu Ajansı (AA), İhlas Haber Ajansı (İHA), Demirören Haber Ajansı (DHA) tarafından servis edilen tüm haberler Haber Hürriyeti editörlerinin hiçbir editöryel müdahalesi olmadan, ajans kanallarından geldiği şekliyle yayınlanmaktadır. Sitemize ajanslar üzerinden aktarılan haberlerin hukuki muhatabı Haber Hürriyeti değil haberi geçen ajanstır.



İZMİR MARKALARI

Şehir Markaları arasındaki yerinizi alın, fırsatı kaçırmayın

+90 (232) 246 82 46
Reklam bilgi

Anket 2019’un en başarılı belediye başkanı sizce hangisiydi?