Taşınmazı Tapuda Geçici Olarak Başkası Adına Tescil Ettirdim, Geri Devretmiyor

Hukuki tabiri ile bir “inançlı işlem” yaptınız. Satın alma bedelini sizin ödemiş olduğunuz bir yeri geçici olması hususunda aranızda anlaşarak şu ya da bu sebeple tapuda başkası adına kaydettirdiniz. Şimdi o kişi, bunun geçici olmadığını iddia ediyor ve size devretmeye yanaşmıyor. Bu durum, sık görülen bir sorun haline geldi.

İnançlı İşlem Nedir, İnançlı İşlemin Yapılma Sebebi Ne Olabilir?

İnançlı işlemler; inananın bir hakkını ya da malını belirli bir süreyle veya belirli bir amaçla inanılana geçirmeyi, inanılanın da inananın emir ve talimatlarına göre hareket edip süre sonunda veya amaç gerçekleşince hakkı tekrar inanana devretmeyi yüklendiği sözleşmelerdir.

Bu tip işlemlerin yapılma sebepleri çok çeşitli olabilir. Yabancı bir şirketin, Türkiye’de güvendiği bir gerçek veya tüzel kişi üzerine taşınmaz edinmesi, yurtdışında yaşayan kişinin Türkiye’de bulunan yakınına para göndererek daha sonra kendisine devredilmek üzere bir taşınmazı yakınının kendi üzerine satın aldırtması, kapatılma ihtimali bulunan bir dernek veya vakfın malvarlığını kapatılma riski son bulana kadar üçüncü bir kişiye devretmesi, almak istediği bir borca teminat olmak üzere, borç alacak kişinin kendisine ait bir taşınmazını borç verene devretmesi, kredi çekmek isteyen bir kişinin bankanın istediği teminat olarak gösterebileceği kendi üzerine kayıtlı bir taşınmazı bulunmaması ancak kendisine ait olmasına rağmen üçüncü bir kişi üzerine kayıtlı bir taşınmazı ya da yeni alacağı ancak alacaklılarının olması gibi bir sebeple kendi üzerine tescil ettirmek istemediği taşınmazı üçüncü bir kişi üzerine tescil ettirerek bunu bankaya teminat göstermesi, bir kişinin mal edinmek istemesi ancak kendisinden alacaklıları olduğu ve malı haczedebilecekleri için bir yakını üzerine malı tescil ettirmesi gibi işlemler buna örnektir.

Özellikle son üç örnek, bu tip işlemlerin son yıllarda neden daha sık görülmeye başlandığını açıklıyor. Ekonomik anlamda borçlanmalar ve borcu geri ödememe ya da ödeyememeler çok arttı. İnsanlar bu şekilde çözümler bulmaya çalışıyorlar. Bu, alacaklıdan mal kaçırma mıdır? Evet, bir nevi mal kaçırmadır. Ancak illa da bir muvazaa yani hile iradesi olmayabilir. Genelde borçlular, elindeki nakit para ile bu işlemi yapar, inanılana yani aracıya nakit para vererek taşınmazı satın aldırır. Borçlunun alacaklısı borçlunun banka hesaplarına çoktan hacizleri koydurmuştur. Ancak bir insanın elindeki nakit parayı, adresine hacze gitmeden bilemezler. Hatta haciz mahallinde dahi borçlu parayı üstünde tutuyorsa, alacaklılar üst araması yapamazlar. Para akışını nakit sağlayan borçlulara karşı yapılabilecek şeyler ne yazık ki çok sınırlı.

Mülkiyeti Devretmeyene Karşı Ne Yapılabilir?

Yukarıdaki sebeplerden biri ile böyle bir işlem yaptınız. Bu işlemlere dair anlaşmaların illa yazılı yapılması gerekmez. Yalnız yazılı yapılmaması, ispat konusunda muazzam zorluklara neden olur. Yargıtay, yazılı bir “inançlı işlem sözleşmesi” olmasa dahi taraflar arasında en azından açıkça işlemin içeriğini belirten mesajlaşmalar ya da banka ödeme dekontları gibi yazılı belgeler ya da delil başlangıçları olması gerektiği kanaatindedir. Bu belgeler var ise tanık dinlenebilir.

Mülkiyeti devretmeyene yani aracıya karşı dava açılabilir. Ne tür bir dava açılacağı ve davada ne istenebileceği ise duruma göre değişir.

Yapılmış Olan Tapu İşlemi Geçerli mi Değil mi İlk O Tespit Edilmeli

Satımdaki alıcı olarak sizin adınıza işlem yapan kişi yani aracı ile üçüncü kişi (satıcı) arasındaki işlemin niteliği açılacak davayı belirler. “satışın vekil ile yapılmakla beraber alıcının ismini diğer şahıslardan (alacaklılar gibi) gizlemek için yapılması” durumu ile “vekilin vekil olduğunu satan kişiden gizleyerek alıcının hesabına bir hukuki işlem yapması” arasında fark vardır. İlkinde “şahısta muvazaa” vardır. İsmi gizlenen alıcı, aracı ve satıcı olmak üzere üç kişi ve iki sözleşme vardır. Üç kişinin üçü de işlemden haberdardır, ilk sözleşme alıcı ile satıcı arasında diğeri ise üçüncü kişilere (alacaklılar gibi) karşı yapılıyor gibi gösterilen aracı ile satıcı arasındadır. Buradaki sorun şudur; aracı ile satıcı arasındaki “satım akdi” gerçekte istenmediğinden muvazaa nedeniyle geçersizdir. Dolayısıyla alıcının alacaklıları tarafından tasarrufun iptali davası açılabilip açılamayacağı tartışmalıdır, çünkü tasarrufun iptali davası açılabilmesi için ortada geçerli bir tasarruf olması gerekir. Bazı Yargıtay kararları bu durumlarda açılan iptal davalarını “tasarrufun iptali” olarak değil “muvazaaya dayalı tapu iptali ve tescil davası TBK m.18” “ya da “muvazaanın tespiti ve tapu iptali ve tescil davası TBK m.18” olarak ifade etmektedir ki teknik olarak ben de bu yaklaşımı doğru buluyorum.

İkinci ihtimalde ise vekilin kendisinin vekil olduğunu gizleyerek alıcının hesabına bir hukuki işlem yapması vardır ki bu durumda üç kişi ama tek bir sözleşme vardır ve bu sözleşme de vekillik yetkisine ve kendisini aracı kılan kişiyle arasındaki anlaşmaya aykırı yapılmış olsa bile geçerlidir. Vekilin vekillik yetkisine aykırı davranıp davranmadığı alıcı ve vekil yani aracı arasında halledilmesi gereken bir sorundur. Bu durumda tasarrufun iptali ya da tapu iptali ve tescil davası rahat rahat açılabilir.

Alacaklılardan Mal Kaçırma Maksatlı İse, Alacaklılar Ne Yapabilir?

Yukarıda da biraz değindiğim gibi, alacaklılar duruma göre muvazaaya dayalı tespit ve iptal ya da tasarrufun iptali davaları açabilir. Davacı olacak alacaklılar, mal kaçıran alacaklı ile vekil yani aracı arasındaki ilişkiyi her türlü delille ispatlayabilirler.

Böyle işlemlere giriliyorsa, minareyi çalan kılıfını hazırlar misali, alacaklıların açabilecekleri davalar göze alınmalıdır.

Alacaklılardan mal kaçırma iradesi olsun ya da olmasın, siz size tapuyu devredeceğini söyleyen ama devretmeyen aracınıza dava açar iseniz, inançlı işleminizi ispatlamak için yazılı delil ya da en azından delil başlangıcı sunmak zorundasınız. Aranızda bir mesajlaşma dahi yoksa bu konu hakkında, işiniz çok zor.

Ancak alacaklılardan mal kaçırma iradesi var ise ve alacaklılarınız işlemlerden ve ilişkilerden haberdar olmuş ise, hem size hem de aracıya, hatta satıcıya da dava açarlar ve ispatları da sizden çok daha kolaydır, yazılı delile ihtiyaçları yoktur.

Av. Aylin Beliz Yıldırım / [email protected]

# YAZARIN DİĞER YAZILARI

Yazar Aylin Beliz Yıldırım - Mesaj Gönder


göndermek için kutuyu işaretleyin

Yorum yazarak Haber Hürriyeti Topluluk Kuralları’nı kabul etmiş bulunuyor ve yorumunuzla ilgili doğrudan veya dolaylı tüm sorumluluğu tek başınıza üstleniyorsunuz. Yazılan yorumlardan Haber Hürriyeti hiçbir şekilde sorumlu tutulamaz.

Anadolu Ajansı (AA), İhlas Haber Ajansı (İHA), Demirören Haber Ajansı (DHA), Anka Haber Ajansı (ANKA) tarafından servis edilen tüm haberler Haber Hürriyeti editörlerinin hiçbir editöryel müdahalesi olmadan, ajans kanallarından geldiği şekliyle yayınlanmaktadır. Sitemize ajanslar üzerinden aktarılan haberlerin hukuki muhatabı Haber Hürriyeti değil haberi geçen ajanstır.



İZMİR MARKALARI

Şehir Markaları arasındaki yerinizi alın, fırsatı kaçırmayın

+90 (232) 246 82 46
Reklam bilgi

Anket 2019’un en başarılı belediye başkanı sizce hangisiydi?